18.7.2025 tarihli Resmi Gazete'de Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16/05/2025 Tarihli ve E: 2024/1, K: 2025/2 Sayılı Kararı yayımlanmıştır.
R.Gazete No: 32959
R.G. Tarihi: 18.7.2025
Yargıtay Başkanlığından:
YARGITAY
İÇTİHATLARI BİRLEŞTİRME BÜYÜK GENEL KURULU
KARARI
ESAS NO : 2024/1
KARAR : 2025/2
KARAR TARİHİ : 16.05.2025
ÖZET: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekir, Ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir.
I. GİRİŞ
A. İÇTİHATLARI BİRLEŞTİRME KONUSUNDAKİ BAŞVURU
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin (Özel Daire) 21.05 2024 tarihli ve 21317395-2024/384 sayılı yazısı ile;
Dairenin görev alanı itibariyle bakmakta olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, yüklenicinin süresinde edimini ifa etmemesi üzerine açılan sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi davalarında aynı zamanda üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin de talep edildiği, Dairenin çok uzun zamandır uygulamasıyla yeknesaklık kazanmış ve kamuoyuna mal olmuş içtihadı ile, tarafların birbirlerine bu sözleşme gereğince yapmış oldukları devirlerin avans niteliğinde olduğu ve yüklenici ile üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin sözleşmenin geriye etkili olarak feshi hâlinde hukuki dayanağının ortadan kalkacağı, bu nedenle de yükleniciden taşınmaz devralan üçüncü kişilerin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceğinin kabul edildiği,
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinin uygulamayla ortaya çıkmış bir ifade olup, aslında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 125. maddesinde düzenlenen sözleşmeden dönmenin söz konusu olduğu, TBK'nın 125. maddesi gereğince sözleşmeden dönülmesi hâlinde, tarafların bu amaçla birbirlerine verdiklerini iade etmeleri gerektiği, iadenin kapsamının ise tarafların bu sözleşme gereğince diğer taraftan aldıkları olup, iade edilemeyen bir şey varsa bunun bedelinin tazmini gerektiği, söz konusu uyuşmazlıkların da bu noktada ortaya çıktığı, sözleşme gereğince inşaat yapılacak taşınmazın yükleniciye devredilmesi ve onun da bu taşınmazı veya bu taşınmazdan hisseyi ya da bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmesi durumunda üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenip dinlenemeyeceği, bunun sonucu olarak da üçüncü kişinin elinde bulunan taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek arsa sahibine dönüp dönmeyeceğinin uyuşmazlık konusu olduğu,
Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin...