Kat Mülkiyeti Kanunu

I – Genel kural:

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak mal

II – Tarifler:

Bu Kanuna göre: a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanu

III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülki- yete konu olan ana

Ek Madde 2, Ek Madde 3, Ek

I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:

Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras

II - Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız böl

I - Ortaklığın giderilmesi:

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın gi- derilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bun- larda ortaklığın gid

II- Öncelikle satınalma hakkı:

(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerini

D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar,

A) Genel kural:

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde

B) Kat mülkiyeti kütüğü:

(Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütü- ğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hük

I - İstem ve belgeler:

(Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi husu- sunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile bi

II - Sözleşme ve tescil:

(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten s

D) Kat irtifakının kurulması:

(Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya

I - Bağımsız bölüm üzerinde:

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun il- gili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkile- re sahiptirler.

II - Ortak yerler üzerinde :

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları ora- nında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel

B) Kat irtifakı sahibinin hakları:

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getiril- mesini, karşılıklı olarak isteme

I - Genel kural:

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin hakla- rını çiğnememek ve yönetim

II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzel- liğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütü

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:

(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avans

IV - Sigorta anlaşması:

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerin- den sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, a

V - Ortak giderlerin teminatı:

(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağım- sız bölümlerin birinde kira akdine, oturm

VI - Müsaade mecburiyeti:

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesis- lerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin ye- niden yapılması ile yapı güvenliğiyle i

VII - Yasak işler:

Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesse- seler kurulamaz; kat maliklerinin

VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yü- kümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onla

B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:

Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde

A) Genel kurul:

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, ka- nunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

B) Yönetim planı:

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme

I - Toplantı zamanı:

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim pla- nında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/20

II - Yeter sayı:

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarı- sından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanam

III - Oya katılma:

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bö- lüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bu

IV - Kararlar:

Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve dene

V - Hakimin müdahalesi:

(Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar

I - Atanması:

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dı- şardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. A

1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksi- ne hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Ana

2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defte

3. İşletme projesinin yapılması:

(Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a) Anagayrimenkulün bir yıllık y

1.Genel kural:

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. (Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptalin

2. Hesap Verme:

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazıl- mamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gel

IV - Hakları:

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlers

E) Yönetimin denetlenmesi:

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli

I - Faydalı olanlar:

Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir deği- şiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden

II - Çok masraflı ve lüks olanlar:

Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tara- fından kullanılması mutlaka gerekl

III- Bağımsız bölüm ilavesi:

Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü madde- nin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonr

G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bö- lünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının rekl

I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:

Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplan- masiyle kat mülkiyeti kendiliğinden so

II - Anayapının harap olması:

Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülki- yeti kendiliğinden sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü

III - Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:

Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabol- ması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa,

B) Kat irtifakının sona ermesi:

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memu- runa verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her za- man son verebilirler. Kat i

A) Yasaklar:

Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak içi

I - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:

(Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürür- lüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaş- larından birinin o gayrimenkulün bir bö

II - Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :

Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mül- kiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıya- rak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükü

III - Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:

Bu Kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşla- rından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları

rumu:

(Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.) İmar Kanunu hükümle- rine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9

D) Harç ve vergiler:

Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başka- sına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanu- nun yürürlüğe girmesinden sonra ku

E) Belediyesi olmıyan yerlerdeki durum:

Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan, yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalar

Devre Mülk Hakkı

(Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak malikle- rinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade ha

57 ve 58 inci maddeler 66 ve 67 nci madde olarak teselsül ettirilmiştir.

(Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devre- lerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkı ancak

edilebilir ve mirasçılara geçer.

(Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 7 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın

kullanımını başkalarına bırakabilir.9

(Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin be- yanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edi

ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.

(Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler ara- sında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçi

yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

(Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bö-

lüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.

(Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi

sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.

(Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) 9 24/3/2022 tarihli ve 7392 sayılı Kanunun 18 inci maddesiyle bu fıkrada yer alan “15” ibaresi “7” şeklinde değiştirilmiştir. Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan v

durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

(Ek: 10/6/1985-3227/1 md.) Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunm

Kapsam

(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal t

Ortak yerler

(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildik-

Vaziyet plân ve projeleri

(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kul- lanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamı

Yönetim

(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve ya

Yönetim plânı ve değiştirilmesi

(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yöneti

Yönetici ve denetçi atama

(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgül

Ortak giderlere katılma

(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat ma- liklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişk

Geçici yönetim

(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevle- rini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağr

Uygulanacak diğer hükümler

(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bü- tün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir. Görevli m

F) Yürürlük tarihi:810

Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.

G) Yürütme makamı:810

Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. 23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDELER: 1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun geçici maddeleri: Silinmemiş kat irt